아파트 공시가격 현실화 재개, 보유세 부담 급증 우려! 종부세·건강보험료는?

아파트 공시가격 현실화가 재개될 가능성이 커지고 있습니다. 국토교통부가 '공시가격 현실화 계획 수정 방향 검토' 연구용역을 발주하면서부터입니다. 공시가격이 오르면 재산세·종합부동산세(종부세)는 물론 건강보험료와 기초연금 수급 기준에도 영향을 미쳐 주택 보유자의 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 

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목차

1. 1. 들어가며
2. 2. 연구용역으로 본 공시가격 현실화 재개 신호
3. 3. 보유세 부담 급증, 얼마나 오를까?
4. 4. 건강보험료·기초연금에도 영향
5. 5. 지역별 영향과 예상 시나리오
6. 6. 대응 전략과 절세 방안
7. 7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
8. 8. 마무리

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1. 들어가며

문재인 정부에서 추진하다 윤석열 정부 들어 중단된 공시가격 현실화 정책이 다시 논의되고 있습니다. 국토교통부는 최근 '부동산 공시가격 현실화 계획 수정 방향 검토' 연구용역을 발주할 예정이라고 밝혔는데, 이는 기존 정책을 재검토하겠다는 신호로 해석됩니다. 공시가격은 재산세와 종부동산세뿐만 아니라 건강보험료 산정, 기초연금 수급자 선정 등 67개 행정업무의 기준이 되는 만큼, 현실화율이 높아지면 주택 보유자들의 부담이 전방위적으로 증가할 수 있습니다.

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2. 연구용역으로 본 공시가격 현실화 재개 신호

국토부가 발표한 연구용역 제안요청서를 살펴보면 문재인 정부 시절 현실화 계획을 토대로 수정 방향을 모색하겠다는 의도가 드러납니다. 용역의 주요 내용으로는 문재인 정부 현실화 계획의 성과와 한계를 분석하고, 윤석열 정부의 '합리화 방안'이 가진 부자 감세와 투기 유발 등의 문제점을 검토하는 것이 포함되어 있습니다.

 

국토부는 "기존 현실화 계획의 재추진 또는 합리화 방안 추진에 대한 국민적 합의가 부족하다"며 "새정부 국정기조를 감안한 공시정책 방향 설정이 필요하다"라고 밝혔습니다. 이는 현재의 공시가격 산정 방식에 변화가 필요하다는 인식을 보여주는 것으로 해석됩니다.

 

문재인 정부는 2020년 공시가격 시세 반영률을 2035년까지 90% 수준으로 단계적으로 높이는 계획을 발표했었습니다. 당시 시세 반영률은 표준지 65%, 단독주택 53%, 공동주택 68% 수준에 머물러 있었습니다. 하지만 윤석열 정부 들어 이 계획은 중단되고 2024년 '합리화 방안'이라는 새로운 정책으로 대체되었습니다.

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3. 보유세 부담 급증, 얼마나 오를까?

공시가격 현실화가 재개되면 가장 직접적인 영향을 받는 것은 재산세와 종합부동산세입니다. 공시가격이 과세표준의 기준이 되기 때문에 공시가격 상승은 곧바로 세금 부담 증가로 이어집니다. 중저가 아파트의 경우 공시가격이 5억 원 이하 수준에서는 재산세 부담이 10%에서 15% 정도 늘어날 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다. 하지만 공시가격이 10억 원을 넘는 고가 아파트의 경우에는 재산세 부담이 20%에서 30%까지 급증할 수 있다고 분석됩니다.

 

종합부동산세의 경우 영향이 더욱 클 것으로 보입니다. 1주택자라도 고가 주택을 보유한 경우 과표 구간이 상향 조정되면서 30%에서 50%까지 부담이 늘어날 수 있습니다. 다주택자의 경우에는 합산과세 방식이 적용되어 50% 이상의 부담 급증도 가능한 상황입니다. 구체적인 예를 들어보면, 강남권 주요 아파트로 공시가격이 20억 원 수준인 경우 현재 연간 1,000만 원 정도의 재산세를 내고 있다면 현실화 후에는 1,300만 원대로 늘어날 수 있습니다. 종부세의 경우에는 현재 1,100만 원 수준에서 1,800만 원대까지 급등할 가능성이 있다고 전문가들은 전망하고 있습니다.

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4. 건강보험료·기초연금에도 영향

공시가격 현실화의 영향은 보유세에만 그치지 않습니다. 지역가입자의 건강보험료는 재산 과표를 기준으로 산정되는데, 여기에는 공시가격이 중요한 기준으로 포함되어 있습니다. 중저가 주택을 보유한 가구의 경우 건강보험료가 3%에서 7% 정도 인상될 것으로 예상됩니다. 하지만 고가 주택을 보유한 가구는 보험료 부담이 10% 이상 늘어날 수 있어 상당한 가계 부담으로 작용할 전망입니다.

 

기초연금 수급에도 변화가 생길 수 있습니다. 공시가격 상승으로 재산 기준이 높아지면 기존에 기초연금을 받던 일부 가구가 수급 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 마찬가지로 기초생활보장 수급 자격도 재산 인정액 증가로 인해 영향을 받을 수 있습니다.

 

이처럼 공시가격 현실화는 세금뿐만 아니라 사회보장제도 전반에 걸쳐 광범위한 영향을 미치게 됩니다. 특히 중산층 이상의 주택 보유자들에게는 세금과 사회보험료 모두에서 부담이 늘어나는 이중고를 겪을 가능성이 높습니다.

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5. 지역별 영향과 예상 시나리오

공시가격 현실화의 영향은 지역별로 편차가 클 것으로 예상됩니다. 서울 강남권의 경우 시세 상승폭이 상당했던 만큼 공시가격 인상 폭도 클 전망입니다. 특히 고가 아파트가 집중된 지역일수록 종부세 부담이 급증할 것으로 보입니다.

 

수도권 신도시 지역도 상당한 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 판교, 동탄, 광교 등 인기 신도시 지역은 신축 아파트가 많고 시세가 높아 공시가격 현실화 시 부담 증가폭이 클 것으로 분석됩니다.

 

지방의 경우에는 부산, 대구 등 광역시 중심가를 중심으로 영향이 나타날 것으로 보입니다. 하지만 지방 소도시의 경우에는 시세 상승폭이 제한적이어서 공시가격 현실화의 영향도 상대적으로 작을 것으로 전망됩니다.

 

이러한 지역별 편차는 수도권과 지방 간의 세부담 격차를 더욱 벌어뜨릴 수 있습니다. 이미 높은 집값으로 부담을 느끼고 있는 수도권 주택 보유자들에게는 추가적인 세부담까지 더해져 가계 재정에 상당한 압박이 될 것으로 우려됩니다.

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6. 대응 전략과 절세 방안

공시가격 현실화에 대비하기 위해서는 미리 준비할 수 있는 대응 방안들을 살펴볼 필요가 있습니다. 가장 기본적인 방법은 공시가격 이의신청입니다. 공시가격이 고시된 후 30일 이내에 시·군·구청에 이의신청을 할 수 있으며, 이때 거래사례나 감정평가서 등 객관적인 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

 

1주택자의 경우에는 각종 비과세 혜택을 최대한 활용하는 것이 좋습니다. 거주요건을 철저히 관리하여 2년 이상 실제 거주 요건을 충족하고, 양도소득세 비과세 한도인 9억 원을 잘 활용하면 세부담을 상당히 줄일 수 있습니다. 다주택자의 경우에는 임대사업자 등록을 검토해 볼 만합니다. 임대사업자로 등록하면 과표 분리나 세액공제 등의 혜택을 받을 수 있지만, 의무임대기간을 지켜야 하고 임대료를 정확히 신고해야 하는 의무도 따릅니다.

 

세액 납부에 대비해서는 미리 유동성을 확보해두는 것이 중요합니다. 보유세 납부시점에 맞춰 자금을 준비하고, 필요시 분할납부나 물납 등의 납부 방법도 미리 알아두는 것이 좋겠습니다.

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7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 연구용역만 발주한 것인데 공시가격이 무조건 오르는 건가요?

A1. 연구용역은 정책 방향을 검토하는 단계로, 실제 정책 변경은 용역 결과와 정부의 최종 방침에 따라 결정됩니다. 하지만 용역 자체가 기존 정책을 재검토하겠다는 의지를 보여주는 것이어서 변화 가능성은 높다고 볼 수 있습니다.

 

Q2. 1주택자도 부담이 크게 늘어날까요?

A2. 다주택자에 비해서는 부담 증가폭이 작지만, 고가 주택을 소유한 1주택자의 경우에는 재산세와 종부세 부담이 상당히 늘어날 수 있습니다. 특히 종부세 과세 기준을 넘는 고가 주택 보유자는 주의가 필요합니다.

 

Q3. 공시가격 이의신청을 하면 효과가 있나요?

A3. 객관적이고 합리적인 자료를 잘 준비해서 신청하면 10%에서 20% 정도의 가격 조정을 받을 수 있습니다. 이 경우 그만큼 세부담을 줄일 수 있어서 충분히 시도해 볼 만한 방법입니다.

 

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8. 마무리

공시가격 현실화 정책 재개 가능성이 제기되면서 주택 보유자들의 관심이 집중되고 있습니다. 아직 연구용역 단계이지만, 과거 정책 변화의 경험을 보면 충분히 대비할 필요가 있다고 생각됩니다. 특히 고가 아파트나 다주택을 보유한 경우에는 세부담 급증에 대비해서 미리 절세 전략을 수립하고, 필요하다면 전문가 상담을 받아보는 것이 좋겠습니다. 건강보험료나 기초연금 등 사회보장제도에도 영향이 미칠 수 있어서 종합적인 검토가 필요합니다.

 

앞으로 발표될 연구용역 결과와 정부의 정책 방향을 지속적으로 모니터링하면서 현명하게 대응해야 할 때입니다. 무엇보다 정확한 정보를 바탕으로 합리적인 판단을 내리는 것이 중요하며, 성급한 결정보다는 신중한 준비가 필요한 시점이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

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